和气贸易广场商场后台处境调研呈文.doc和气贸易广场商场后台处境调研呈文第一章常德贸易商场后台处境调研呈文第一局限常德贸易业态的调研阐发一．常德市宏观经济处境阐发（一）常德市邦民经济近况邦民经济进展指数数额同比增加幅职工工资总额286610万元18.5%工资指数职工均匀工资1123621.6%金融指数金融机构城乡住民蓄积存款万元22.9%批发、零售生意业946357万元餐饮业165855万元其他312680万元13.1%常德的总体住民收入程度固然正在全盘湖南地域处于中等，但消费程度远胜过其收入程度●，是个仅次于长沙的类型消费都邑，这注脚常德城镇住民有较强的消费能力和投资能力。（二）常德市贸易物业商场的供求近况贸易物业联系指数数额同比增加幅度2003年度投资总额104700万元-43.54%2003年度施工面积-58.5%供应2003年度杀青面积425000-14.48%2003年实践出售额45289万元+11.25%需求2003年实践出售面积145315+9.53%能够看到，2003年度贸易物业的供应量涌现大幅低落，闭键是由于2002贸易物业投资体量过大●◆，商场暂时无法消化。03年商场需说情形精良●◆，代价有小幅度上升●◆。（三）常德市中期进展筹划及宗旨常德1988年撤区修市，修市以还◆●，常德把进展目标定位于湘西北交通、能源、通畅、文明核心，经济进展日眉月异，各项社会行状一共前进，发轫造成了交通便捷、通信旺盛、能源充沛、处境美好的经济社会可一连进展式样●。伴跟着常德市的投资处境将向着“交通通信超前、科技教化旺盛、都邑效力齐备、商场发育健康、社会序次坚固”的目标连接进展，常德市也将由此成为湘西北经济、生意、音信核心及交通闭键龙8官方网手机墟市明白}某贸易广场墟市靠山处境调研明白总结j9九游会，，都邑也正在飞速进展。跟着常德经济总量的连接攀升，常德市行动湘西北重镇的位子依然确定。据常德市区2003-2020年筹划可睹，中区贸易筹划以步行街为核心、以武陵大道为轴，正正在造成并渐渐增添都邑重点商圈。本项目处于这一重点商圈内，存正在精良的商场时机。总结：1．常德总体经济程度大白精良的进展势头，湘西南区域核心都邑的位子连接凸显，2004年被评为中邦的魅力都邑，都邑逐鹿力连接强化；2．常德市社会零售程度高企，抵达142万元，高居湖南地级都邑之首，是一个仅次于长沙的类型消费都邑；3．常德市03年贸易物业供应量有所回落◆，但需说情形精良，出售代价有小幅度上升；4．常德市的中期筹划，给本项目带来了弥漫的商场进展空间◆●j9九游会。二．常德市贸易业态调研阐发（一）常德市区商圈的划分常德市贸易业态的阐扬方法，相对湖南省地级市而言阐扬得特地充分◆◆。从专卖店到专业商场●，从批发商场到大超市、豪爽贩，自正在业态和统已经营处分业态无所不有●，但正在全盘常德的贸易业态中，短缺可以向导商场、向导潮水、向导目标性购物的亮点贸易。也即是说，短缺一个有品牌、有荣誉、有同一处分、具备精良购物处境的大型百货市场。从全部来看，常德市各式贸易业态的造成和自然组合，造成了目前的三个商圈，即：1．以步行街为龙头的中区商圈。2．以专业批发商场为主体的火车站商圈。3．以批发商场为主体的桥南商圈。1．中区商圈1）大概目前中区商圈是常德市最茂盛、最具生机和期间特性的贸易核心区●◆。因为外来贸易企业给中区商圈注入了新的贸易概念和筹划理念●◆，使他成为市民眷注的主题。以贸易步行街为主轴线，中区商圈门店林立、种类繁众，处境美好●。是目前常德市贸易的重点区域。中区商圈由步行街、朗州道、沿江道、修复西道构成。2）闭键贸易物业大型市场：春天百货、沃尔福、家润众新兴贸易样式：公民道贸易步行街、金钻广场步行贸易城沿街门店：以公民道、修复道为主2．火车站商圈1）大概火车站商圈由几个周围较大的专业商场：家私工业城、副食城、五金交电商场构成。以武陵道和207邦道为纽带，背靠地域汽车站、火车站、汽车总站。火车站的各式专业商场众人是商场行动开荒修复◆◆，分开为独立沿街铺位，并以出让产权、铺位租赁为闭键式样。总体而言，这些商场的规划处分、供职古代◆◆，缺乏合座情景，进展情形阻挠乐观龙8官方网手机墟市明白}某贸易广场墟市靠山处境调研明白总结j9九游会。。2）闭键贸易物业大型市场：无专业商场：常德家具城、六合电器城、副食城、五金交电商场沿街门店：以武陵大道、南坪道为主3．桥南商圈1）大概常德市桥南商圈是集各式常日用品、打扮、鞋帽等百货于一体的低档商品营业商场。由桥南大商场等十余家商场与七条街道的极少沿街门面和超市（如华联超市）构成●●。规划领域蕴涵了打扮、鞋帽、日用品墟市靠山处境调研明白总结j9九游会、电器、体育用品、图书等生存所需的众人半商品，其余还蕴涵五金、摩配、轻工用品等专业商品。2）闭键贸易物业大型市场：无中型超市：华联、安全专业商场：桥南商场、摩配城、家电城、桥南轻工商场、干鲜食物城、日用小商品城、五金城、金麟商场、航行通信沿街门店：以常沅道、桥南大道为主小结：常德现有贸易漫衍较为聚积龙8官方网手机，规划式样基础以街边店、专卖店为主，少量市场、超市为辅◆，规划层次为中档以致中低档。基于常德贸易近况及项目周边中低档贸易依然超饱和的近况，倡议本项目定位为中高等百货，与常德现有贸易造成显然比照，创办项目中高等归纳百货的精良情景。（二）常德现有大型市场调研阐发1．各大市场规划形式、效力分区的比照从上外可睹，常德市大型百货、超市较少◆●，惟有春天百货、沃尔福和家润众，家润众正在常德规划较好◆，但从合座而言，常德市大型百货、超市正在零售商场并不具备绝对逐鹿力，与邦际、这为自此的超市、百货招商和定位留下了空间◆。名称地点买卖面效力分区规划形式总体评判层：超市；一层：店中店+专柜◆●，饰品+皮营电器；五层：清仓（打扮）进场费万，扣点13-28贸易筹划分歧理，导致全盘市场后半部人流量差。开业初期定位为中高等，现品牌基础为中档。但合座规划情形不佳，80%商家招供出售额亏损当初估计的一半。8000一层：店中店+柜台，珠宝饰品、皮具、小家电。；二-三层：超市四层：店中店+柜台一层：租赁二-三层：超市；四-五层：暂不租赁，从头调治超市货物层次不高，人流向导、贸易构造分歧理，导致合座规划情形较差。东道10000一至三层均为超市，另一层有局限柜台。一至三层：超市一层：片面柜台规划种类最为周备◆，零售代价偏高◆◆，供职相对较为完好◆◆，就购物处境而言相对较好。合计36000超市+百货2．各市场铺位瓦解比照阐发市场名称地点规划形式铺位面积分百货公民道步联营、自营、租赁6～7030联营、自营、租赁5～4020怒放式自选b柜台c公民东道联营、自营、租赁3～2012怒放式自选b柜台合计联营、自营、租赁3～7012～30怒放式自选、柜从上外可睹，常德各超市、百货铺位面积瓦解跨度较大，从3～70不等，主力面累积积正在12～30之间●◆。3．各大市场百货物牌规划本钱阐发地点买卖面楼层专柜房钱代价0%0%80180130 90% 40150 95 80% 百货（店中店），局限 房钱以扣点及买卖额 折算 春天 百货 步行街18000 2040 30 70% 打扮清仓（展现架） 3001000 750 95% 百货（店中店、柜台） 2-3 步行街8000 4-5 暂正在调治功夫，错误外招商 8001200 1000 100% 百货（店中店、柜台） 100002-3 超市合计/ 均匀 36000 217 343 280 85% 从上外可睹，常德百货物牌商家所能领受的房钱代价程度较高，均匀值达280 依据上述阐发，给本项目标开辟是：1．代价体例的订定，必然要琢磨商家的规划本钱●◆，要用房钱（或 扣点）反推法行动代价体例同意的要紧参照。 2．以规划本钱为按照，同意投资阐发计划，从而以代价战术争取蕴涵品牌 商、分销商、代办商、投资者正在内的宗旨客户群体。 3．能够琢磨租赁、扣点正在内的品牌机闭和贸易规划形式的计划。 4．各大市场人流量及买卖额比照阐发 名称地点 买卖面 人流量（万人/天） 日买卖 （万元）备注 春天百货 步行街18000 1.26 12～17 超市+柜台+店中店，主营 打扮、饰品,以18-45 步行街8000 1.33 13～19 超市+柜台+店中店+大开 式专柜●，主营打扮、珠宝， 以家庭客户、中青年客户 为主。 100002.18 32～70 超市+柜台◆，是三大市场中 规划种类最为周备、人流 量最大的贸易物业，以家 庭客户、中青年客户为主。 合计 36000 4.77 53 106从上外可睹，家润众是目前常德人气最旺、出售处境最好的市场◆●，而春天百 货地处于步行街，但规划处境较差●，个中的闭键源由：一是卖场定位、卖场交通 的限制，二是步行街的消费人流机闭的节制◆。 小结： 1．常德市大型百货、超市较少，惟有春天百货、沃尔福和家润众，家润众 正在常德规划较好，但从合座而言，常德市大型百货、超市正在区域商场并不具备绝 对逐鹿力，与邦际、邦内一线品牌仍有教大的差异，这为自此的超市、百货招商 和定位留下了空间。 2．常德各超市、百货铺位面积瓦解跨度较大◆●，从3～70不等●◆，主力面积集 中正在12～30之间。 3．常德聚积贸易街区百货物牌商家所能领受的房钱代价程度较高，均匀值 达280 4．而春天百货地处于步行街，但规划处境较差，个中的闭键源由：一是卖场定位、卖场交通的限制，二是步行街的消费人流机闭的节制。 归纳以上结论，本项目要力保规划的畅旺◆，必定要有如下条款的撑持： 1．交通机闭与泊车创立●●。 2．针对常德商场中高消费群体层次定位。 3．专业的贸易规划处分◆龙8官方网手机墟市明白}某贸易广场。 4．一流的购物处境和配套计划。 （三）常德现有临街商铺的调研阐发 1．各闭键街区临街铺位面积比照阐发 道段 地点 规划形式 铺位方法 铺位面积分 公民道公民道步行街 西头 自营、 租赁 单层、两层套 20-22050 公民道步行街 自营、 租赁 单层、两层套 8-12040 公民道步行街 东头 自营、 租赁 单层、两层套 20-5040 步行街以北自营、 租赁 单层 20-60 40 郎州道以西 自营、 租赁 单层、两层套 20-9030 修复道 郎州道以东 自营、 租赁 单层铺位 20-40 25 武陵大 自营、租赁 单层铺位 36-180 36 自营、租赁 单层铺位 16-120 25 合计/平 20-10025-50 常德临街铺位闭键聚积于公民道、修复道一带，铺位方法闭键有单层商务广场、两层 套铺，铺面面积从8-220不等，主力面累积积正在25-50领域●，街铺面积合座 偏小。 2．各闭键街区临街铺位房钱比照阐发 房钱（元//月） 道段 地点 公民道步行街西头50 100 70 10-15 90%公民道步行街 150 476 320 15-40 100%公民道 公民道步行街东头 54 70 67 1.7-3.3 95%金钻广场 步行街以北 21 250 110 1-12 25%郎州道以西 50 117 75 2.8-4 98%修复道 郎州道以东 70 133 78 2.8-4 88%武陵大道 公民道、育才道 92138 106 4-6 4293 65 1.5-5 96%合计/均匀 66 253 111 4.9-11 85%公民道临街铺位房钱呈锥形漫衍，个中以新兴贸易步行街房钱为最高，最高 达476 元//月。而因为步行街北面属于新修物业◆●，人气远低于南面老街，于是